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    売買や賃貸時に発生する仲介手数料、その内容と最近の傾向

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    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170131-00000027-zuuonline-bus_all

    不動産取引にはさまざまな手数料があります。売買での仲介手数料だけでなく投資物件を持つ場合には管理面での手数料も発生してきます。

    今回は、それら手数料の解説と、最近の手数料事情もあわせて説明します。

    不動産の売買取引時に支払う手数料の算出方法

    不動産を購入したり、売却したりするときに仲介してくれた不動産業者に支払う手数料は、その約定価格に対して3%+6万円です。しかし、本当は計算式には内訳があって、次のような算出方法になっています。

    200万円以下の金額→5.4%
    200万円を超えて400万円以下の部分の金額→4.32%
    400万円を超える金額の部分→3.24%

    以上のように実際には三段階に分けて算出します。これは400万円以上の物件に対して行う方法で、結果的に3%に6万円を足したのと同じ金額になります(400万円以下の物件でも同じように先ほどの計算式に実際の数字で算出します)。

    1,500万円の物件に対する手数料は、
    200万円×5.4%+300万円×4.32%+1,000万円×3.24%=56万円ということになります(別途消費税もかかります)。

    この手数料計算は、宅地建物取引業法の規定でこれ以上受け取ってはいけないと定められている上限です。しかし、売却依頼を受けた物件に自社で買主を見つけ仲介すれば、おのおのから手数料を受け取れます。業界ではこれを「両手取引」と呼んでいます。中にはこの両手取引をするために、物件情報を一切流さず自社だけで取引を独占する「囲い」という行為が問題にもなっています。

    このような悪質業者の取引が問題となる一方で「仲介手数料無料」で請け負う業者も登場しています。買主からの手数料を受け取らない仕組みで最初から片手だけの取引を請け負う業者です。売主からすれば先ほどの「囲い」に合うという不安もありません。買主側にとっても仲介手数料が無料であればうれしく、安心できるという仕組みです。

    他には、仲介手数料は半額というサービスの業者も出てきています。時代の流れで手数料の取り方にも自由な考え方が進んできているようです。

    ■賃貸の仲介手数料もゼロの時代が……

    不動産投資を始めたら賃貸契約に関わる手数料についても理解しておきましょう。宅地建物取引業では賃貸契約の仲介手数料については、1契約につき家賃の1ヵ月が最大だと規定されています。大家と借主が支払う手数料の合計で1ヵ月分という意味です。しかし一般的には両者それぞれ1ヵ月ずつ、合計で2ヵ月分支払うのが習慣になっています。これは、法律上承諾のある場合、両方が1ヵ月分支払うことも可能であるためです。

    しかし、この賃貸契約の仲介手数料にも時代による変化が表れてきました。仲介手数料ゼロの物件が増えてきています。敷金や礼金がゼロになってきたのと同じで、新居費用のかさむ借主への手数料をゼロにするというサービスです。貸し手市場だった頃と違い、今は空家が増えている借り手市場です。借主の手数料を実質大家が持つことで仲介手数料ゼロ物件として入居募集されています。

    物件オーナーにしてみれば、何ヵ月も空室が続くと大きな損失が続きます。また不動産業者へ支払う追加の広告料も発生してくるでしょう。それよりも賃貸希望者の仲介手数料を無料にすることで迅速に空室を埋めるという面では、手数料を大家が持つという考えも一つの方法なのかもしれません。

    このように売買も賃貸もその仲介手数料の習慣が変わりつつあります。しかし、どんなケースにおいても半額にしたり、ゼロにしたりしてしまうことだけがいい方法だとはいえません。売買を重ねていき、不動産賃貸経営を行っていくうえではこの手数料の扱い方法には注意しましょう。(提供:民泊投資ジャーナル)
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