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    不動産投資で押さえておきたい指標の種類と計算方法

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    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170213-00000023-zuuonline-bus_all

    不動産投資では、物件を貸して入居者から家賃を得る方法が一般的です。ただ、家賃を受け取ってもどれだけの利益になるのか計算することは容易ではありません。株式投資ならば、「何割利益が出た」というように投資額の割合から把握することができますが、不動産投資の場合には修繕費などの経費や、税金などを収益から差し引いて計算しなければなりません。

    今回は、不動産投資においての収益を表す指標や、その計算方法について説明します。

    不動産投資で押さえておきたい指標の種類と計算方法

    不動産投資は「利回り」をベースとして考えるのが一般的です。利回りは、「表面利回り」「実質利回り」「NOI利回り」の3種類があります。

    表面利回りは「グロス利回り」とも呼ばれ、物件購入価格に対して家賃収入が何%かで計算されます。

    計算式:満室時の年間賃料÷物件価格×100

    経費などを引かずに計算するため、各利回りの中で一番大きな数字になります。ざっくりと計算し、その土地の相場や市場の動向を探る際に役立ちます。

    次に「ネット利回り」とも言われる実質利回りです。

    (満室時の年間賃料-経費)÷(物件価格+購入経費)×100

    経費には、固定資産税や維持管理費などが含まれています。

    NOI(NetOperatingIncome)とは営業純利益のことで、NOI利回りは以下の計算となります。

    NOI(実効賃料収入-管理運営費用(固定資産税修繕費・維持管理費など))÷物件価格×100

    物件から最終的にどれだけの現金を得られるかで計算されるのがこのNOI利回りとなり、不規則な修繕費も計算に含まれるため、実質利回りよりも低い数字となり、現実的な不動産の実力を知る指標となります。

    ただ物件を購入する際には、実質利回りが目安になります。NOI利回りは実際に物件を賃貸しないと計算できないためです。不動産会社で販売されている物件は表面利回りで表示されているものがほとんどです。維持管理費や税金は固定ではないので、計算が容易で一番数字が高くなる表面利回りを表示しています。

    不動産投資で押さえておきたい指標の種類と計算方法

    不動産投資の利回りとして表面利回り実質利回りNOI利回りの3つについて解説しましたが、それと関連したものにIRR(内部収益率)があります。実態利回りと呼ばれることもあるため、IRRが不動産投資の本当の利回りを示すという考え方もあります。

    ただし、IRRを算出するための計算は複雑なため、不動産投資のプロしか使わないという側面もあります。他の利回りとどう違うのかというと、不動産投資は賃貸だけでなく売却による収益の獲得方法があり、IRRは物件の売却も考慮した上での利回りを示します。

    物件は月日が経つごとに古くなって価値が下がっていきますが、IRRはその物件の減損分を収益から引いて利回りを計算します。減損率が一定でも毎年の減損額は違うため、その減損額も考慮する分計算が複雑になるのです。さらに建物の解体費用も含めて計算するため、利回りの計算としては不動産投資で最も正確な指標になると言えます。

    個人がIRRまで計算して不動産投資をするのは難しいですが、物件の売却時の利益まで含めて計算したい場合には重要です。IRRが気になるようであれば、プロに相談するのがいいでしょう。

    ■不動産投資で押さえておきたい指標の種類と計算方法

    通常、不動産会社の広告には物件ごとに表面利回りが表示されています。「この物件を買えばこれだけ儲かる」と安易に考えてしまいそうになるかもしれません。しかし税金などの費用を考慮し、実際は提示されている利回りよりも収益が低くなることは理解しておく必要があります。できればその物件の実質利回りNOI利回りも知りたいところですが、不動産会社側としても販売する時点での計算が難しいため、物件選びをする段階では表面利回りを参考にすることになります。

    それでも金融機関のローンによって物件を購入する場合は、物件からの収益で毎月どれだけローン返済が可能かを計算する必要があり、表面利回りだけで物件を選ぶのは難しいかもしれません。まずは把握できる範囲で税金を含めて実質利回りを算出し、毎月の収益を計算してみましょう。

    不動産投資における物件の価値は利回りを基準として判断するため、その計算はとても重要です。表面利回りを上回る収益は得られないことを考えると、表面利回りを上限とした投資判断をしていかなければなりません。そのため、少しでも収益を上げるには経費を抑える必要があります。不動産投資をするにあたってはプロによる助言を求め、良い管理会社と契約をして、自分の現在の状況や将来の計画に合わせた投資判断を行いましょう。(提供:不動産投資コンシェルジュ)
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