マンション投資にまつわる詐欺の種類とその対策とは

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    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170219-00002710-toushin-bus_all

    不動産投資が一部の富裕層だけのものだったのも今は昔。不動産に関する書籍が書店には溢れ、さらにはインターネット上にも不動産投資に関するサイトは無数にあります。特に不動産物件を掲載するサイトの登場により、個人でも投資用物件の情報収集は非常に容易になりました。

    頭金を用意せずとも不動産投資ができるフルローン投資を謳っているサイトもあり、早い人では20代から取り組んでいる人もいます。しかし多額のお金が動くこと自体は今も昔も変わりませんし、口八丁手八丁詐欺まがいの物件の売り込みや投資の勧誘をしてくる輩がいることも変わりません。

    それでも今は情報収集が容易になったので、そういった詐欺手口、もしくは本当の詐欺に関して先制攻撃的に対策をすることもできます。代表的なマンション投資詐欺、もしくは詐欺すれすれの詐欺手法をここではご紹介します。不動産投資は正しい知識を持って行えば、為替や株投資よりもリスクが少なく、手堅く稼げる投資の方法です。自衛の意識を高めて、損することのないように不動産投資を行ってください。

    サブリース投資の罠とは

    近年増加している不動産投資手法として、「サブリース」があります。これは不動産業者が施工から入居者の募集、そして管理まですべて行い、投資家は建築費を支払い、賃料から一定の手数料を支払えば、毎月入居者の有無にかかわらず安定した収入を得られるというものです。一見大変に条件が良く見えますが、実際にはNHKの番組でも取り上げられるなど、大きな社会問題にもなっています。詐欺まがいの案件も多いサブリース。どのような点が問題なのでしょうか。

     同じ金額の収入がずっと保証されるかのように錯覚させる

    まずサブリースで業者が言ってくるのが「入居者がいなくても収入が入る」という点です。つまり全くリスクがなく、安定した家賃収入が得られるわけですが、その話を聞くだけだと、例えば30年契約の場合、ずっと同じだけの収入が得られるかのように錯覚してしまうこともあるでしょう。

    しかし不動産投資では常識ですが物件の経年数とともに家賃は必ず下がります。10年で1割、20年で2割は下がるものです。更に新しい物件がどんどん建てば商品競争力が下がってさらに家賃を下げざるを得なくなります。業者も「定期的に家賃の見直しは行います」など言ってきますが、具体的な金額を言ってくることは少ないでしょう。

    最初は6万円で貸すことができていて、5万円の手取りになっていたとしても、5年後には5万円で手取りが4万円とどんどん減っていくこともあります。勝手にずっと同じだけの収入が入り、それで返済計画を立てていた場合には大きく計画が狂い、手取りよりも出ていくほうが大きな金額になることもあります。返済計画に支障が出ないように、家賃の減額は仕方がないとしても、その想定金額は確認をしておくようにしましょう。

     相場を度外視した建築費やリフォーム費を請求

    サブリースを行う業者は家賃から一定の手数料を差し引いて、投資家に渡します。募集などをしてくれて、管理もしてくれるので、手数料が発生するのは仕方がないと考える人もいるでしょう。むしろ空き部屋があっても賃料をくれるのですから、どうやって収入を得ているのか不思議に思う人もいるかもしれません。

    実はサブリース業者は家賃収入以上に、アパートやマンションの建築費とリフォーム費で収入を得ています。サブリース契約を結ぶ際には、施工業者もその不動産業者もしくは指定業者に決められてしまうので、相見積をとることができません。相場よりもかなり高い金額の工事費になったり、必要以上に費度の高いリフォームを強いられたりすることもあります。

    外壁塗装などは15年に1回でも十分ですが、5年に1回高額な補修を行わないと、契約を更新しないという悪徳な業者もいます。これも具体的な金額や回数を敢えて伏せておいて、投資家を騙すような手口に近いとして問題になっています。大家は泣く泣くリフォームをして高額な工事費を捻出しなくてはいけないので,利回りが大幅に悪化することもあります。

     土地を持っている高齢者を対象にしているケースが多数 大手デベロッパーも

    サブリースに関しては、出費が多くあることや、収入が必ずしもずっと同じ金額で保証されるものではない無いことを伏せて、魅力的な商品であるように言ってくる業者が横行しています。こういった業者の恐ろしいところは、テレビCMなどでも有名な業者が平気でそのようなことを言ってくることです。

    通常、不動産関係の詐欺は泡沫な、夜逃げ前提の悪質業者が行ってきますが、サブリースの場合は大東建託やセキスイハイムのような大手デベロッパーも、土地を持っている地主などに「アパートやマンションを建てませんか? 安定収入になり、お子様やお孫さんに資産を残せますよ」と言って売り込みをかけてきます。

    大手だからと安心という消費者心理をついてくるのですが、その内訳は大家に多大な出費を強いる、悪徳業者と何らか変わりはありません。名前だけで勝手に信用せずに、まずは疑って掛かることが必要です。
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