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    不動産投資の落とし穴、「デットクロス」に陥らないためには?

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    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170225-00002754-toushin-bus_all

    不動産投資にご興味をお持ちのあなた、デットクロスをご存知ですか? 

    デットクロスとは不動産業界の造語です。株のチャートのデッドクロスになぞらえていますが、意味は全く異なります。不動産所得で、実際の手残りキャッシュに比べて割高な税金を取られてしまうという逆転現象を指します。

    不動産投資を行う際、ほとんどの皆さんが融資を受けますよね? 

    実は融資を受ける割合が大きいほど、金利や返済期間などの条件によってデットクロスを避けられなくなります。

    デットクロスは大抵の場合、あとからやってきます。購入時点ではわからないのが恐ろしいところ。なぜこんなことが起きるのでしょうか・・・。

    収支と損益の違いを知ろう

    デットクロスの解説の前に、不動産の収支計算損益計算のお話を少しさせてください。

    そもそも、キャッシュフロー課税所得は計算方法が違います。キャッシュフロー収支計算課税所得損益計算です。

    収支計算は、お金の動きそのままを指します。

    収入-支出=CF(キャッシュフロー

    損益計算は、似ているようで少し異なります。

    売上-経費=損益(課税所得

    ポイントは"支出"と"経費"の違いです。

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    手残りキャッシュが税金で消える?

    実際にご相談のあったAさんの例を解説します。

    上図のように、一見とてもお買い得な物件に見えます。しかしシミュレーションをしてみると、場所、構造、築年数のわりに割安な価格で購入されましたが、初年度はともかく2年目以降ずっとマイナスキャッシュフロー税引き後の手残りがないのです。

    この場合、経費にできるのは運営費+利息に減価償却を加えて合計830万円。損益、キャッシュフローは次の通りになります。

    損益計算の場合、615万円が課税対象ですから個人税率40%なら246万円の納税です。
    (注)減価償却は、建物が劣化する分を損失計上できるという会計ルールで実際の支出はありません。

    キャッシュフロー計算は損益計算と異なり実際の支出を見ますので、減価償却分400万円がない代わりに、元金返済分750万円が出て行きます。収入から支出の差し引きが265万円となります。

    手元に265万円しかないのに、246万円の税金を納めなければいけないことになりました。このようなわけで、Aさんのケースは都心の割安物件を購入したのに危うく所得税がキャッシュフローを上回る結果となってしまうところです。
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