サラリーマン大家が直面する最大の苦労とは?

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    会社勤めをしながらアパマン経営をする、いわゆるサラリーマン大家が増える中、苦労の連続でさまざまな後悔をする人が多いのも事実ではないでしょうか。ではなぜ、多くのサラリーマン大家が苦労するのでしょうか。今回は、その理由と対処法についてご案内します。

    サラリーマン大家の苦労話と対処法

    サラリーマンは比較的安定した給与所得がありますから、自営業者より融資が受けやすく、不動産投資のハードルが低いというメリットがあります。とはいえ、物件探しに手間暇を惜しむと、結果として悪質な業者などによって不良物件を掴まされてしまうリスクがあります。

    サラリーマン大家が最初に直面する苦労が、優良物件を探し当てるための調査です。物件資料を見るだけではなく、現地に出向いて物件や周辺環境などをリサーチする必要があるので、意外と時間を要します。

    そして次に苦労するのは、収益物件を購入した後です。本業はサラリーマンですから、入居者募集や家賃の集金クレーム対応といったアパマン経営手間暇をかけることが難しくなります。入居率を高めるためには、住人が快適に暮らせる環境を維持しなければなりません。しかし、そこに手間暇をかけることはサラリーマン大家には難しいのが現実です。

    そこで必要になるのが、入居者募集や審査、家賃の集金や滞納、クレームへの対応など、アパマン経営全般を任せられる管理会社です。信頼できる管理会社をパートナーにすれば、サラリーマン大家の負担は大幅に改善されることでしょう。

    ■大家を苦労させる物件の落とし穴

    大家が苦労する理由はただ一つ、思ったような収益を得られないことです。しかしそれは、単に家賃収入の問題だけではありません。順調な家賃収入があっても、想定外の費用が発生すればたちまち収益は悪化してしまうからです。入居率は工夫や努力で向上させることは可能ですが、土地や建物などに欠陥がある場合は話が違ってきます。

    地盤沈下や液状化は建物に悪影響を与え、建物自体に構造的な欠陥があれば地盤が良くても雨漏りなどさまざまな問題を引き起こします。程度にもよりますが、欠陥を改善するには通常の修繕費とは桁違いの費用が必要となる可能性が高いです。


    それを放置したままにすれば入居者が減って収益が悪化し、ローンの返済ができなくなります。大家業から撤退しようと売りに出しても、そんな物件に買い手は付かないでしょう。その結果、莫大な借金だけが残るという最悪の状況に追い込まれてしまうのです。

    ■苦労しないための判断材料

    苦労しないために最も重要なのが、不良物件に投資しないことです。これは言うのは簡単ですが、実際にはとても難しいことで、初心者なら尚更です。

    収益物件を販売、もしくは仲介している業者は多くの場合、表面上良い情報しか提供してくれないかもしれません。高い利回りを強調して、マイナス要素には敢えて触れない業者がいることも確かです。地盤が脆弱なことや、建物に何らかの欠陥があることなどを口にする業者はまずいないのではないでしょうか。

    しかしごく稀にですが、地盤や建物に一定期間の保証を付けて収益物件を販売している業者がいます。家賃保証をしてくれる業者は多くあり、5~15%程度の手数料を課すのが一般的ですが、中には全額保証する業者もいるようです。

    地盤や建物、家賃などを保証するというのは、物件の安全性と収益性を担保するだけの自信がなければ到底できることではありません。うたい文句だけの詐欺業者なら論外ですが、それ相応の実績がある業者なら安心して取引しても良いといえるでしょう。

    ■サラリーマン大家が気を付けるべきこと

    先にも述べたように、サラリーマン大家は専業ではないので、いかに手間を省くかが重要な課題になります。そのためには、入り口で業者選びに手間暇を掛ける必要があります。

    耳当たりの良い言葉を連発して、売りっぱなしの業者には気を付けてください。そういう業者が提供する物件は、後に瑕疵が発覚して苦労する可能性があるからです。

    不動産投資で苦労しないためには、まずは自分の身の丈に合わせた堅実な物件を選ぶことです。そして現実的な事業計画を親身になって作成してくれて、かつ物件の管理運営を任せられるパートナー会社を選択することでしょう。(提供:アパート経営情報)
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