スポンサーサイト

    このエントリーをはてなブックマークに追加
    にほんブログ村 小遣いブログ アフィリエイトへ
    にほんブログ村


    このエントリーをはてなブックマークに追加
    上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
    新しい記事を書く事で広告が消せます。

    にほんブログ村 小遣いブログ アフィリエイトへ
    にほんブログ村


    このエントリーをはてなブックマークに追加

    民泊投資に失敗している人の原因は〇〇! これから始める方必見!

    このエントリーをはてなブックマークに追加
    にほんブログ村 小遣いブログ アフィリエイトへ
    にほんブログ村


    このエントリーをはてなブックマークに追加
    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170119-00000016-zuuonline-bus_all

    民泊経営に、成功している人と失敗している人との差が出てきているようです。スーパーホストや完全代行で順調に稼働率と利益を上げている運営と、うまく稼働できずに閉鎖してしまう民泊に分かれてきています。どんなところに違いがあり、失敗する要素があるのか、調べていきましょう。

    民泊経営のリスクを全て理解して始めるべき

    2016年に入り一気に登録件数が増えた民泊ですが、一年も経たないうちに閉鎖している人もいます。その失敗している人のほとんどが、高めに設定された家賃や予期せぬ事態への対処で収支が合わず、利益が確保できなくなってしまったことによる閉鎖です。

    民泊経営は通常の賃貸に比べて、数倍の収益が見込める可能性があるのが魅力的だといわれています。確かに、一泊1万円で月に15日稼働すると、家賃8万円の部屋でも15万円の売り上げが見込めるという事業です。実際にはグループで利用する場合が多いので、一泊2万円で月に15日稼働すると、30万円の売り上げも可能となります。

    しかし、この稼働率は少々甘い設定だといえるでしょう。年間通じて毎月15日も稼働するかどうかは、その運営にかかってきます。単純計算でこの売り上げを見込んで賃貸物件を借りてしまうと、閑散期の家賃支払いがたちまち苦しくなってしまいます。

    また、トラブルに巻き込まれて対応に困ったり、想定外の出費がかかったりして閉鎖する例も決して少なくありません。

    民泊代行業者転貸物件は高くつく?

    そんなトラブルの対処にも、民泊代行業者はとても頼もしい存在です。多外国語を使えるスタッフや自らもスーパーホストとして民泊を経営している人たちが、他物件のホストとしても受け持ってくれる制度もあります。しかしその代行手数料は決して安くはなく、売り上げから30%近くかかる場合もあります。

    そしてもう一点は民泊許可物件の家賃設定の高さです。民泊失敗例でよくみられるケースに家賃支払いの圧迫があります。民泊専門不動産業者が家主に「民泊許可」を取っているので安心な物件だと始める方がほとんどですが、この了承を取り付けるのには、やはり家主さんを納得させる家賃設定が必要です。転貸だけではなく民泊への利用も許可するのですから、一般住宅向けの家賃ではまず許可が得られません。

    そのため近隣家賃相場からかなりかけ離れた高めの賃料設定で許可を受けている場合が多いようです。単純な利回り計算で初期費用や手数料を概算で計算し、高めの家賃支払いでも利益が出ますといわれて簡単に始めてしまうと、想定している稼働率やリスク想定が甘くなったときにあっという間にマイナス運営になる可能性があります。

    民泊経営も事業。しっかりとした実質利回りの算出が必須

    今では民泊投資という言葉が一般的になるほどですが、アパート経営と同じで「これくらいは収益を上げられるだろう」と始めてしまうと、稼働率の低さや繁忙期と閑散期のバランスの難しさに驚くことになります。

    特に夏休みや春休みの繁忙期にタイミングよく始めた人は、いつもこれくらい利益が上がるものだと見誤ってしまい、その後の閑散期に入ってから慌てることになります。転貸民泊用途として設定された高めの家賃のため、急激に支払いが厳しくなってしまうのです。

    物件の強みとターゲットとしているゲストをシビアに研究して、年間を通じて実質的利益の確保ができる運営をしなくては、すぐに赤字に転じてしまいます。ましてや競合する新設民泊に対抗するためにすぐさま値下げに踏み切るのはとても危険な運営です。

    ■不動産賃貸経営と同じスキルが必要

    賃貸経営よりも利回りがいいといわれる民泊経営ですが、その基本的な知識は不動産賃貸経営から学ばなければいけません。賃貸経営でも実質利回りを考える場合は常に空室率とシビアな経費を算出します。いくら民泊転貸OKの物件でも、高すぎる家賃の場合は考えなくてはいけません。

    民泊経営では安定した稼働率に乗せることが重要です。場所やシーズン、さまざまなデータを集めて緻密に算出しシビアに利回りを考えなくてはいけません。その結果、場合によっては根拠のある数字を材料にした家賃交渉も必要になってくるかもしれません。(提供:民泊投資ジャーナル)
    スポンサーサイト

    にほんブログ村 小遣いブログ アフィリエイトへ
    にほんブログ村


    このエントリーをはてなブックマークに追加

    コメント

    非公開コメント

    上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。